对于高速发展的中国经济以及高速建设的中国城市而言，避免产业空心化、拓展产业发展空间都是不可避免的重要课题，而眼下提高产业用地的立体空间利用效率似乎已经成为共识，“摩天工厂”应运而生。

香港与新加坡的“升空”实践

这类“出类拔萃”的高层厂房在国内还并不是非常的普及，然而早在上个世纪90年代，新加坡和香港已经开始了对“工业上楼”的探索。

香港的工业上楼之所以这样普及，与其工业发展历史和结构关系密切，从刚诞生开始就是以低技术、劳动密集并以出口为导向的手工业、轻工业为主，“弹丸之地”香港最稀缺的就是土地，而这些轻工业非常适合上楼，于是催生了大面积的高层厂房，其中包括电子、服装、玩具、珠宝、印刷、食品加工等产业，是过往香港发展繁荣的基础。发展至今，十层以上的高层厂房在香港不下小数，很多甚至超过20层，高度接近100米。

除了香港，新加坡也有不少高层厂房，多数是三层叠三层（3*3）最高为9层的形态组成的叠式厂房。叠式厂房在一定程度上解决了中小型企业因租金、场地和运作等限制造成部分功能设施分散的难题，一经推出便受到市场的广泛欢迎。

放眼国际视野，汲取前沿经验

在工业园区领域，新加坡的JTC（裕廊集团）可谓是整个亚洲的“师傅”：裕廊工业园只占用不到全国十分之一的国土面积，却贡献了新加坡超过20%的GDP，吸收了全国1/3以上的劳动人口。

其中新加坡裕廊大士工业园是首个实现“工作-生活-娱乐”一体化的综合性工业项目；除了“工业上楼”外，该工业园的创新结构模式还“更上一层楼”。在研发、生产和办公等功能之余，还整合了生活和休闲娱乐等社会服务配套设施，高度实现了园区内土地的集约化利用，达到了产城融合的极致，成功将生产、商务、生活、娱乐、休闲融为一体，充分满足园区内人才的多方位需求。

高效联动：“工作-生活-娱乐”一体化综合性工业项目

自由组合：根据企业要求组合形成更大的工业空间，实现工业可扩展性定制化需求，为入园企业更高质量的服务

产城融合极致：在高层区设置人才宿舍和空中休闲运动设施，为企业高技术型人才提供便捷且优质的生活配套

功能创新：多重物业类型的创新组合，实现82%的超高建筑效率

工业上楼的新热潮，新机遇

2019年东莞市出台和实施“拓空间40条”，这也是东莞抢抓大湾区战略机遇的指导性文件之一。东莞随即掀起了新一轮拓空间的热潮。空间，是制造业转型、产业升级、城市品质提升最重要的要素之一。

高质量的产业空间载体是培育新动能的基础。当前产业高质量发展和工业用地紧缺的矛盾日益突出，以“工业上楼”为主的拓空间新形势将再次带领东莞制造业再现辉煌。

工业向上搬，经济向上升。未来几年，东莞势必积极推进“拓空间”，在产业空间重新整理、优化和拓展的情况下，“工业上楼”也将成为工业地产成长的方向。无论是新兴的产业园区，还是更新改造的产业园区，工业大厦的建设将推动“工业上楼”的进程。

借助湾区发展，搭建上楼天梯

随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的落地实施，城市之间的分工合作与协同发展进程将进一步加快。粤港澳湾区目前工业发展集聚区主要分为三个区域：深莞惠城市功能区、珠中江城市功能区及广佛肇城市功能区，各区域有较为明确的产业覆盖和功能承接的城市圈。

作为大湾区的地理中心城市，东莞是广州与深圳的重要连接点，拥有得天独厚的区位优势，未来将着力发展成为湾区重要的产业承接中心，可承接深圳的创新能力及其他地区的重要生产要素，与大湾区各个城市协同发展。

“工业上楼“是东莞的现实需求

主要表现在三方面：

首先土地稀缺，东莞可供开发的建设用地稀缺，未来开发必须集约化利用；

其次，东莞产业用地主要来源是城市更新，由于返还要求，其容积率必然上升；

再者招商引资，东莞仍然在进行大范围的招商引资和扩产能，其对高质量物业场地增量需求大。

同时东莞的核心产业园区类型包括电子信息制造业、电气机械及设备制造业、纺织服装鞋帽制造业、食品饮料加工制造业、造纸及纸制品业等，这些都为东莞“工业上楼”发展提供了可能性和必要性。

上楼不上楼，看五大要素

戴德梁行根据影响制造业上楼生产的要素，提出工业上楼参考模型（以下简称“五要素模型”），为具体产业环节是否适宜上楼生产（5层及以上楼层中生产）提供参考。

五要素模型包含：环保安全、减振隔振、工艺需求、垂直交通和设备载重。

根据五要素筛选模型，移动智能终端核心器件中约75%的环节能够进入标准工业上楼高层厂房生产。新一代通信设备核心器件中83%的环节能够进入标准工业上楼高层厂房生产。

智能装备和医疗设备产业几乎所有环节都能进入标准工业上楼高层厂房生产。新材料代表性材料中75%的环节能够进入标准工业上楼高层厂房生产。传统产业是否适宜上楼的一个重要影响因素是其自动化水平（影响厂房工人的密度），自动化较高的企业可以上楼。

千亿级产业集群，未来可期

近日，东莞市政府出台的2021年“一号文”《关于加快打造新动能推动高质量发展的若干意见》中提出：高规格布局七大战略性新兴产业基地，加快打造一批千亿级战略性新兴产业集群。

到2025年底，东莞将形成万亿级的新一代信息技术，五千亿级的高端装备制造，千亿级的新材料、新能源、服装鞋帽、食品饮料，百亿级的镇街特色产业集群等“万、千、百”亿级梯队发展格局。

可以预见，未来几年，“工业上楼”不仅是工业发展的重要方向，也势必成为工业区建设和工业厂房投资的新模式之一。

张国华 华南区策划发展顾问部董事