转自：中国商报

中国商报（记者 王彤旭）对于房地产市场而言，2022年是比较特殊的一年。为扭转房地产市场下行以及流动性危机的局面，政策支持力度持续扩大，市场见证了一系列旨在促进房地产市场稳定发展的“组合拳”。

对于2023年的楼市走向，近日召开的中央经济工作会议首提，扎实落实好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作的“三保”政策。对于接下来的工作安排，将会以保稳定、防风险双轨主导，促进房地产市场恢复活力。“唯有做好‘三保’，房地产才有持续性的稳健基础。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国商报记者采访时表示。

今年以来，“保交楼”成为房地产市场的关键词。与此同时，为扭转房地产市场下行局面，一系列旨在促进房地产市场稳定发展的政策“组合拳”出台。（图片由CNSPHOTO提供）

保交楼成楼市关键词

2022年以来，金融信贷政策大幅逆转，各地出台了包括解除限购限贷限售等的多种救市政策。就在房地产市场稍有恢复的关口，多地出现烂尾楼业主喊话停贷的情况，房地产市场于6月底再度进入危机时刻。

7月17日，银保监会表态：银行要积极履行自己的职责，既要遵循市场化、法治化原则，又要主动承担社会责任，千方百计推动“保交楼”。

8月29日，由央行指导，国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行推出“保交楼”专项借款，规模达到2000亿元，这笔专项借款封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

9月，首笔“保交楼”专项借款资金落地沈阳，并陆续在多城市到位，兜底当地“保交楼”工作。

11月24日，涉及面最广、输血力度最大的“金融16条”发布，再次强调金融机构为“保交楼”提供配套资金支持：鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

为鼓励金融机构参与，“金融16条”还特别提出了各种尽职免责场景。

“保交楼”的重点工作正在提速。在2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用。

具体而言，此次“保交楼”贷款支持范围包括两个方面：一是为“保交楼”专项纾困政策提供配套融资；二是推动化解未交楼个人住房贷款风险，支持已出售但逾期未交付，并经过金融管理部门认定的项目加快建设交付。

严跃进表示，此次政策和此前8月出台的专项借款政策，为“保交楼”形成了资金规模大、保障力度强、市场预期好的资金支持，有助于促进“保交楼”工作的更好推进。

三箭齐发助力房企

众所周知，支持楼市的“三支箭”分别是银行信贷支持、债券融资帮扶和股权融资松绑。就在2022年，“第三支箭”终于射出，前“两支箭”也不断掀起朵朵浪花。

11月22日召开的国务院常务会议指出，加大金融支持实体经济力度，适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕。

为了响应“金融16条”号召，国有六大行与多家股份制商业银行密集加入“第一支箭”队伍，向多家优质房企提供意向性融资支持。公开资料显示，截至11月30日，已有10余家银行为超过30家房企提供了授信，总额已超2万亿元。

业内人士预计，后续一些其他股份制商业银行也会加快进入授信行列，这将促进房地产投资企稳，增强宏观经济复苏的基础。

11月21日，央行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会。此次座谈会明确，要用好民营企业债券融资支持工具，支持民营房企发债融资。

“第二支箭”对民营房企的资金支持正逐步落地。

据中国银行间市场交易商协会11月23日消息，中债增进公司已出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据 。截至目前，中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。

相较于“第二支箭” ， “第三支箭”有利于降低房企的资产负债率，也是缓解现金流压力的主要途径之一。众目睽睽之下，“第三支箭”也于2022年年末射出。

11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问指出，将在股权融资方面调整优化“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”等五项措施。

“第三支箭”的射出同时汇集了多种重磅的金融政策发布，包括重组、股份增发、私募等，这些都为房企后续资金状况的改善创造了非常好的机会。

目前，“第三支箭”的成功案例已出现。包括福星股份、世茂股份、北新路桥、新湖中宝、大名城、华夏幸福等房企已经筹划了非公开发行股票事项，用途均提及“保交楼、保民生”。

据悉，目前多家房企已经筹划了非公开发行股票事项。上市房企再融资速度加快，预计近期会有更多房企加入。

明年剑指保稳定防风险

最近，房地产的重要性被多次提及。

2022年12月14日印发的《“十四五”扩大内需战略实施方案》提出，要加强房地产市场预期引导，探索新发展模式。次日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发言中提到，房地产是国民经济的支柱产业。12月15日至16日召开的中央经济工作会议，再次强调了房地产对经济恢复的重要性。

中央经济工作会议明确，有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。

“此次会议把房地产内容放在了重大经济金融风险的框架下论述，充分说明房地产防范风险上升到了新的高度，也说明防范风险工作成为房地产的一项重要工作。”严跃进认为，从既有的工作层面看，会议主要提及了“三保”概念。换言之，唯有做好“三保”，房地产才有持续性的稳健基础。同时，会议也对头部房企风险、资产负债状况、违法犯罪三个方面进行了分析。这也说明，这三个方面很容易产生新的风险，是2023年需要格外关注的地方。

会议同时提出，要坚决依法打击违法犯罪行为，支持刚性和改善性住房需求。此外，会议还强调，要坚持“房住不炒”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，解决“保交楼”和风险处置，前者需要增量资金，后者需要对房地产市场的信心，这些都要求需求端保持一定的活跃度。2023年，稳增长的压力很大。由于外需下行，基建已提前两年发力，疫情后消费的动力需要提振。因此，房地产存在的刚需、换房需求，都要得到支持。

值得注意的是，自2021年以来，房地产的新发展模式就被反复强调，在此基础上，此次会议首次强调平稳过渡。

对此，李宇嘉认为，这意味着近年来过渡得有点急了。所谓新模式，从供给侧来说，就是租购并举，比如发展保租房、长租房等；从群体来说，就是以新市民为主；从模式上看，就是告别土地依赖，告别“三高”（即高负债、高杠杆、高周转）。这些是要在长期内实现的，不能毕其功于一役，激进过渡会造成风险爆发、行业大起大落。

面向未来，中央财经大学证券期货研究所研究员、内蒙古银行研究发展部总经理杨海平也在接受记者采访时表示，短期来看，房地产行业的主题词是修复和防风险，融资环境的改善对于阻断房地产行业和金融行业之间的风险传染具有明显的效果，销售端的数据有望得到一定程度的修复。从中长期看，房地产行业的主题词是转型、整合、软着陆。房住不炒、租购并举的方向不会改变。高周转、高杠杆模式必然向精细化运营模式转型，房价只涨不跌的行情必然被打破，房企分化之后必然要经历行业大整合。国家将不遗余力追求平稳过渡，追求软着陆。

■要点

中央经济工作会议明确，有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。

■数据

截至目前，全国房地产销售仍处于下行阶段。国家统计局数据显示，2022年1—11月全国商品房销售额同比下滑26.6%；2022年11月单月销售额同比下滑32.2%，相较9月和10月，下滑幅度进一步加大。