导言：今天听见两个人聊天说，要是几年前借点钱在麒麟名都买套房就好了，先前4000左右一平，现在2.4万了，每平米赚了2万；在深圳这个忙忙碌碌的城市里，年轻人天为被，地为席。但是对于有了家庭的人来说，不可能让自己的孩子和爱人也这样吧，商品房的价格更是可望不可及；小产权也就应运而生，好多中介都说小产权没有保障，拆迁了以后不会涉及到补偿，二手房也不能交易，就算是投资也没有用；真相真的是这样吗，麒麟名都、欲盛华庭、盛芳园等这样的大型项目，哪一个没有这样所谓的国内知名的中介的影子，哪一个项目不是投资的好项目。

一， 那说到今天的重点，什么是小产权呢？

所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的，含义名是乡产权房，俗叫“小产权房”。

二，小产权的六种性质到底是什么？

1》 村委统建楼：这种性质的小产权房，其土地和房屋建筑都是由村委出资筹建，村委的地皮，属于村委自建房,物业管理一般有村委直接接管。购买村委统建楼，合同签署甲方是村委股份有限公司，见证方也是村委，一切责任由村委公司承担，购房者房款交予村委股份公司。
2》村委集资房：其性质是集体共同集资建房性质，合同的大体含义就是村委、开发商与购房者三方的共同出资建房，这个性质的小产权房在市场数量比例很高。合同签署甲方一般是村委及开发商，然后村委盖章，律师费方见证。其责任有村委及开发商共同承担，物业一般由开发商接管，也有村委接管的，购房房款交予开发商公司
3》开发商建房（农民房）：此性质小产权房，建设方小到个人，大到实力雄厚的开发投资公司。其地皮由开发商在村委购买后，然后开发建房，签署合同为开发商方和购房者共同签署。其责任和物业均由开发商方承担。
4》 军产权：所谓的军产房就是国家批给军队的房用地，军产房一般情况下必须得一次性付款的。军产证的性质有点象集资房，不能抵押或贷款，因土地是部队的，地方政府亦无权干涉，转名只需所属的军区办事处或管理处改名即可，亦有房产证由军区提供的，此类房在新开盘的时候才可以做短期的贷款按揭……
5》 大红本：平时所说的红本是一套是一个红本，而通常所说的红本是指整栋或者整层是红本，价位比红本低，但是不排除以后转红本的可能，但是肯定要补差价。
6》 回迁房：最接近红本的一种项目，开发商征地，政府和开发商所建立的项目，肯定以后会转红本的，只是年限的问题，当然也是很难买的到。您买的时候肯定也要补差价

三，对于想小产权投资的客户，我们需要注意些什么问题？
1》首先选择投资的客户，第一要注意的就是地段，一般靠近地铁口的老式农民房一般拆迁的可能性比较大

2》要选择有历史遗留回执的项目，一般赔偿比例会大一些，也是更有保障一些；09年以前深圳市政府对深圳市的农民房做了一次普查，所以09年以后的历史遗留回执单都没有什么法律效应，当然，楼龄也会更老一点。
3》最重要的一点就是所有的小产权的价格都是可以谈的，您心目中要有一个底价
4》 一般独栋的项目，建房比较久，所以您买房的时候要仔细验房
5》换位思考，明确自己的目的，不要浪费自己的时间在没有意义的项目上面，看房很累，针对性的看房就不会那么辛苦。
6》购买二手房的客户注意防止原业主一房多卖，找村委或者一手开发商过户，原先合同必须毁掉

四，小产权的合同类型有哪些？
1》，村委统建楼甲方直接村委，有绿本，规模很大，水电过户；
2》，村委集资房，村委签字盖章，水电过户；
3》，农民房，一般都是律师见证，开发商签合同，历史遗留回执，水电过户；

4》，09年军产证已经全部取消掉了，警备区司令部进行登记，二手房也是一样；
5》，大红本一般是一个红本切割的，一般整栋是一个红本；
6》，回迁房，本地居民签字，先期水电过户；等房产证下来了以后，就可以办理过户手续， 过户会有三年的保证期，在这期间，没有满足深圳购房名额的客户可以提前购买深圳社保。

五， 关于小产权拆迁赔偿的方式有哪些？

1，补偿商品房
2，补偿您买房子的费用，加上您这些年的租金
3，每平米补偿给您现金加上租金

小产权补偿新闻

六，客户朋友先前买在布吉的村委房，记录绝对真实：

七，小产权房产生原因是什么？
1》城市房价过高：中国许多大中城市的高房价是催生产权，小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。

2》擦边球的空间：根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

3》农地制度不合理：小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用);由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。

八， 为什么还要感谢小产权？
1》不仅让一部分城镇居民买到了廉价的住房，而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。
2》按深圳为例，75%的房子就是小产权，在整个城市的建设过程中，起到了举足轻重的作用，其效果绝对大于商品房？

3》深圳百分之80的人口都是外来人口，大多数白手起家的人都过租小产权的习惯，慢慢缓解了城市的压力。

4》客户选择短期持有，作为一种投资理财的方式？尽量选择地段好，靠近地铁口，并且小户型的，这样您这样才会转手更快？

我是小陈，在深莞惠从事小产权房及拆迁房多年，对深莞惠小产权及拆迁有独到的理解。更多的小产权及拆迁房方面的干货，请私信笔者

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