2023年9月21日南山控股（002314）发布公告称公司于2023年9月20日接受机构调研，新加坡保宁资本参与。

具体内容如下：

问：房地产行业 8月陆续出台的政策改革对公司有积极影响吗？

答：近期各地实施的“认房不认贷”、调整差别化住房信贷政策等，有利于满足购房者的合理住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。政策的密集出台为市场注入信心，根据中指研究院 9 月4 日-6 日调查，新政后居民购房信心改善明显，其中北京、上海在政策出台后，购房意愿强于上月的受访者占比提升超 15 百分点。随着9-10 月份房企推盘增加，销售降幅有望逐步收窄，阶段性恢复可期，但行业实现趋势性逆转仍需更多产业政策和宏观政策支撑。

问：不同城市住宅项目来访量或者交易量是否有明显变化？

答：公司地产项目主要分布在长三角、粤港澳大湾区、华中和成渝地区等具备发展潜力的核心城市。近期来访量有所提升，公司会持续关注市场动态，采取积极、灵活的营销策略并适时调整项目定位，以期加快项目去化，加速资金笼，实现经营目标。

问：公司房地产开发业务的毛利率上半年有所升，预计下半年结算毛利率的变化趋势？

答：今年地产结转项目主要分布在上海、成都、武汉、东莞等地，受结转项目不同的影响，毛利率会有所波动，整体处于市场合理区间。近年来，受调控政策与市场环境影响，行业利润率持续承压。长期来看，当前政策已经在发力，相信在各方面的共同努力下，行业的报水平，最终会保持在社会平均水平上。

问：房地产开发项目是否需要折价销售？

答：房地产开发业务因类施策推动项目销售去化，促进现金流。为加大去库存力度和款速度，部分项目会有尾盘促销，销售策略将会根据项目具体情况确定。目前总体销售情况良好，2023 年上半年，累计实现全口径销售金额 99.4 亿元，同比增长 86.5%；合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额 50 亿元，同比增长153.8%。

问：公司今年的新开工面积和竣工计划？

答：今年上半年，公司仓储物流业务新增开工面积约 47.2 万平米，新增获取土地面积 127 亩；房地产开发业务新增开工规划计容建筑面积 15.3 万平方，获取扬州地块占地 98 亩。今年计划竣工包括成都南山凌峯、苏州溪上四季花园、东莞南山悦府、长三角国际影视中心等项目，公司按照投资规划积极推进相关竣工及交付工作。

问：公司今年新增土地储备的规划？

答：公司希望维持房地产开发业务稳健发展，采取严谨的土地储备方针。近两年来，房地产行业经历了时间较长、幅度较大的调整，行业格局不断发生变化。面对新形势，公司持续强化投资能力，聚焦深圳、上海等核心城市的优质区块，寻求高确定性项目，保障房地产开发业务可持续发展和效益提升。

问：公司发生较多对外担保事项的原因？

答：公司为下属控股子公司和参股公司贷款提供担保，基于其正常经营的资金所需，确保公司持续稳健发展，符合公司整体利益，公司对其具有管控权或重大影响，被担保人具备良好的偿债能力，风险整体可控。

问：宝湾物流整体租金和使用率是否还有升空间？

答：我国仓储物流行业处于发展期。与发达国家相比，目前人均仓储物流面积偏低，随着居民消费能力的提高，以及电商行业、零售行业、第三方物流、制造业等相关行业的发展，长期来看，仓储物流的市场需求保持增长趋势。2023 年上半年，整体物流市场租赁需求表现平稳，部分供应集中放量城市存在空置率提升和租金压力，核心区域高标仓依然是稀缺资源，整体租金和使用率维持稳定。随着政策措施显效发力，制造业的扩张与复苏，居民消费潜力逐渐释放，长期来看仓储物流依然呈现积极发展态势。

问：请宝湾物流与客户的合同期？

答：宝湾与客户签订的仓储服务合同一般为 1-3 年，定制仓客户期限基本要求 5 年，客户整体稳定。

问：公司有没有 REITs 相关的规划？

答：公司子公司宝湾物流目前全力推进首单公募 REITs 发行工作，底层资产包括天津宝湾物流园、廊坊宝湾物流园、南京空港宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园 4 个仓储物流园区项目。未来将结合政策要求、资产本身的情况，合理设定后续资产证券化产品的发行节奏，确保业务长期、可持续发展。

南山控股（002314）主营业务：仓储物流,房地产开发,产城综合开发,制造业及石油后勤服务等业务。

南山控股2023中报显示，公司主营收入79.02亿元，同比上升264.2%；归母净利润2548.63万元，同比上升119.46%；扣非净利润-1978.8万元，同比上升88.88%；其中2023年第二季度，公司单季度主营收入27.67亿元，同比上升145.33%；单季度归母净利润-6616.07万元，同比下降1201.86%；单季度扣非净利润-9090.08万元，同比下降246.98%；负债率73.12%，投资收益2647.95万元，财务费用3.19亿元，毛利率20.7%。

该股最近90天内共有2家机构给出评级，买入评级2家；过去90天内机构目标均价为4.06。

以下是详细的盈利预测信息：

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