提要

随着利好政策逐步在一线城市落地执行，以及“金九银十”传统楼市旺季的到来，北上广深楼市在近期明显升温。

近期以来，央行、国家金融监管总局、住建部等多部门协同发力，出台了一系列房地产金融优化政策，主要包括三大方面。一是执行首套住房“认房不用认贷”政策；二是降低存量首套住房贷款利率；三是扩充地方政府“因城施策”工具箱，统一全国首付比例下限及下调二套房贷利率下限。

8月25日，央行等三部门出台首套房“认房不用认贷”政策，并纳入“一城一策”工具箱，打开了一线城市严格执行认房认贷的政策空间。政策发布后，广州、深圳、上海、北京四地先后宣布，全面执行“认房不用认贷”政策。

9月7日，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行等金融机构陆续发布公告，就存量首套住房贷款利率调整范围、调整规则、服务渠道等进行了明确。根据公告提示，各家银行将于9月25日起开放降低存量首套住房贷款利率申请。

9月8日，广州发布楼市新政，首套房贷款利率下限由LPR调整为LPR-10bp；二套房首付比例下限由普宅50%、非普70%统一下调为40%，贷款利率下限由LPR+60bp为LPR+30bp。广州此次政策调整的依据，正是此前8月31日央行、国家金融监管总局发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。

随着利好政策逐步在一线城市落地执行，以及“金九银十”传统楼市旺季的到来，北上广深楼市在近期明显升温。无论是新房的咨询量，还是二手房的成交和带看量都有所增加。整体来看，新政释放了一批购房需求，目前一线城市房价较为平稳。

一线城市执行认房不认贷

三类人群重获首套房资格

8月30日，广州率先宣布执行首套房“认房不用认贷”政策，深圳同日跟进。9月1日晚间，上海、北京也相继宣布全面落地“认房不用认贷”政策。至此，北上广深四大一线城市均已执行相关政策。

所谓“认房不用认贷”，是指居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在该市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

简单来讲，就是居民在贷款购房时，只审核其名下是否有房，不再关联历史贷款记录，即只要购房者及其家庭名下无房，均按照首套房认定。

此前，为了限制楼市过热，贯彻落实“房住不炒”精神，我国一线城市长期严格执行“认房认贷”政策。居民家庭购房时，不仅要看购房家庭名下是否有房，还要看购房家庭是否在全国有过贷款记录，一旦有房或有贷款记录，都会被认定为二套房。而被认定为二套房，则意味着购房门槛升高。

7月24日召开的中央政治局会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。北上广深实施“认房不认贷”政策，是对中央相关精神的贯彻落实。新政策将有效降低家庭购房门槛，刺激购房需求，三类人群将直接受益。

一是“卖一买一”的置换家庭；二是曾在全国其他地区贷款购买过住房，现因工作地迁移等原因，在当地无房的居民家庭；三是虽已贷款购买过住房，但后因各种原因需将住房卖掉，实际上名下并无住房的居民家庭。

对于上述三类群体，采用“认房不认贷”，显然更加符合其购房需求和实际情况。新政策能够推动购房成本大幅降低，减少其购房压力，从来带来利好。

存量贷款利率下调在即

“二套转首套”群体受益大

除了执行“认房不用认贷”政策外，9月7日，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行等金融机构陆续发布公告，降低存量首套住房贷款利率，将于9月25日起开放申请。

根据公告，存量房贷利率下调有三个条件。一是贷款发放时间须在2023年8月31日之前；二是房贷利率必须是LRP模式，三是必须符合所在城市首套房标准。

其中，第三条尤为重要。建行在相关问答中表示，当前实际住房情况符合所在城市首套房标准的，可以认定为首套房贷。结合一线城市已经全面落实“认房不认贷”的情况来看，本次存量房贷利率下调覆盖面极广。

下调政策方面，2019年10月7日之前发放的存量首套贷款，如已转成LPR定价，则可享受利率调整政策，调整后的利率按LPR执行；2019年10月8日至2022年5月14日期间发放的存量首套贷款，按LPR执行；2022年5月15日至2023年8月31日发放的存量首套贷款，按LPR-20bp执行。

需要注意的是，如果贷款发放时，当地首套房贷利率政策下限高于LPR，那么按贷款发放时当地首套房贷利率政策下限执行。

以北京为例，根据央行北京分行公告，2019年10月至今，北京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为LPR+55bp，高于LPR。因此，按照目前最新的LPR报价4.2%，北京存量首套房贷款利率最低可调整至4.75%。

新政策下，北上广深“二套转首套”群体的存量贷款利率下调幅度较大。北京满足首套房标准的“二套转首套”群体，其存量房贷利率可由5.35%降至4.75%，下降60bp。上海的“二套转首套”群体，存量房贷利率可由5.35%降至4.55%（2021年7月24日后发放的存量贷款），下降80bp。深圳的“二套转首套”群体，存量房贷利率可由4.9%降至4.5%，下降40bp。广州的“二套转首套”群体，存量房贷利率4.9%降至4.2%，下降70bp。

广州再发新政

首套房贷利率突破LPR下限

在上述两项重磅政策落地后，一线城市的楼市政策仍在持续调整优化。本轮楼市调控中表现颇为积极的广州再次率先推出了新的利好政策。

据广州日报报道，广州近日再发新政，首套房贷款利率下限由LPR下调为为LPR-10bp；二套房首付比例下限由普宅50%、非普70%统一下调为40%，贷款利率下限由LPR+60bp为LPR+30bp。

新政从9月8日起执行，9月8号之前(不含9月8号)已完成买卖合同或房地产买卖合同网签的，按原规定执行。广州也因此成为了首个下限突破LPR的一线城市。

业内人士指出，虽然广州首套房贷首付比例没有下调至市场此前期待的20%，仍为30%。但购买二套房最低首付比例降为40%，依旧超出了市场预期。

自8月末以来，楼市利好政策密集出台，体现了稳地产政策的方向发生调整，从此前供给端保交楼、房企纾困的“输血”转向提振市场需求、加快销售回款的“造血”，需求端更好满足居民刚性和改善性住房需求，降低购房门槛和成本。

从政策效果来看，新政策落地后，一线城市新房市场活跃度明显提升，同时换房需求使二手房挂牌量增加。机构数据显示，京沪两地近期挂牌量分别增加了4000余套和3000余套。据媒体最新报道，北京二手房指导价限制也已经取消，目前海淀区29个热点学区超出指导价的房源已可展示，此前这些房源均不能挂牌。

针对一线城市后续调整限购政策的可能性，业内人士认为，当前一线楼市的需求量依旧较为充足，全面取消限购的可能性并不大。一线城市或采取“因区施策”的方式，优化非核心区限购政策，同时结合人口、人才政策，对多孩家庭、老年家庭给予更大政策支持。

作者丨赵子牛

编审丨张雷