佀海霞
        北京道济测绘有限公司，北京大兴 102600
        摘要：不动产登记历史档案数据整合是不动产登记的基础性工作，这项工程的开展意义深远。本文针对不动产登记历史档案数据整合工作的外业测绘及调查的技术方案进行探讨，提出了项目开展过程中的注意事项及合理的优化意见，提高了项目外业测量及调查的效率，促进了不动产登记信息化建设过程目标的实现。
关键词：不动产登记；历史档案；数据整合
0引言
        不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生司法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。2015年2月15日，中央编办、财政部、住建部等八家不动产登记工作部际联席会议成员单位，在国土部就不动产统一登记工作推进事项展开集中办公，包括研讨不动产登记暂行条例实施细则。?国务院总理李克强已签署国务院令：《不动产登记暂行条例》2015年3月1日?落地实施。2016年1月21日， 中国国土资源部日前公布《不动产登记暂行条例实施细则》，对集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记等各种不动产权利的登记都做出了更为细致的规定。
1不动产登记历史档案数据整合项目的目标
        不动产登记历史档案数据整合是对土地、房产已有的登记信息按现行的数据标准和技术规范进行梳理与规范，形成符合相关技术标准的数据集；再依据不动产登记数据库标准整合建设不动产登记数据库，通过抽取、转换、补测、补录、整合等方法，实现将现有的分散存放、格式不一、介质不同的不动产登记信息进行规范整合，在此基础上依次关联不动产登记的空间数据、业务属性数据、历史档案数据，剔除冗余数据，形成满足登记发证和信息查询、共享、汇交等要求的不动产登记数据库，创建房地合一的“图、属、档”一体化管理模式。本次数据整合的具体目标如下：
        （1）通过数据预处理、批量补录补扫等工作，将现有登记数据库中的垃圾数据进行彻底清理（删除冗余数据和垃圾数据），对历史登记档案、测绘成果等资料进行批量补录补扫，形成一套相对完整的不动产历史档案整合原始数据库。
        （2）对测区历年土地登记数据进行全面整理，通过数据检查工具对土地数据整合工作库中的数据进行检查，将重缺进行逐一修改。通过翻阅登记档案、登记台账等资料，利用土地档案整理工具对土地数据整合工作库中的每一条数据进行彻底清查，梳理清查每宗地的历次权属关系，并对数据准确性进行全面核查。
        （3）对测区历史房产登记数据进行全面整理，通过房屋档案整合工具对房屋整合工作库中的数据进行查核、完善和案例关联等操作，保证房屋整合工作库中的每一条业务都关联到唯一的户上，每一户都落到唯一逻辑幢上，每一个逻辑幢在数据库中都唯一存在，且对应唯一的自然幢。
        （4）通过外业调查与测绘将土地登记数据和房产登记数据整理过程中发现的土地空间数据、房屋空间数据和测绘楼盘数据缺失或错误的内容进行补充完善，实现业务和图形的关联。
        （5）通过组幢落宗、整合关联等工作，将房屋逻辑幢、自然幢、宗地、档案进行关联，生成不动产单元号，最终建立“图形、属性、档案”三位一体的不动产登记数据库，为不动产登记提供准确、标准的数据支撑。
2不动产登记历史档案数据整合项目外业测量及调查技术路线
        数据整合内容包括不动产登记的权属数据和空间数据，数据范围涉及原房屋交易权属业务系统、档案管理系统、房屋生命周期平台、原地籍管理信息系统、其他相关系统中的所有数据。具体任务如下：
        （1）土地登记数据及档案资料整理；
        （2）房产登记数据及档案资料整理；
        （3）纸质档案资料录入；
        （4）土地和房屋空间数据修补测；
        （5）房屋落宗。
        任务的前三项由专职内业人员完成，另两项由外业测量及调查工作人员完成，主要涉及历史档案数据整理过程中有疑问或有争议的房地信息属性和空间信息的核实，外业测量及调查主要包括楼幢位置、楼幢属性信息、落宗测量等工作。
2.1 测前准备
        依据土地登记数据及档案资料、房产登记数据及档案资料，收集测区范围内近期中大比例尺影像图，把历史档案登记原始档案中存在的空间或属性信息严重缺失、部分宗地或楼幢坐标存在偏移、宗地代码编码不规范现象，需补充测量的宗地、楼幢等空间和属性信息汇总成电子表格或概略平面图，交付给外业测量及调查工作人员。
2.2 控制测量
        平面控制测量采用CORS和导线进行测绘，CORS测量应满足CORS测量精度表的要求（如表1所示），导线测量应满足导线精度表的要求（如表2所示）。
        由于整个测区控制点较多，实地查验后，可用控制点分布合理，目前外业工作的核心问题是基站的设立。基站的设立主要考虑以下几个方面的问题：1）应避开无线电站、高压线、变压器、多路径效应等干扰区；2）点位稳定、交通便利；3）视线开阔，避免高大建筑物，确保信号清晰、稳定；4）点位应选择在交通的地方，便于联测[1]。
2.3落宗测量
        组幢落宗：是将业务系统中的逻辑幢（含重复、错误、冗余）进行清理，与《北京市房屋全生命周期管理信息平台》的空间图层组合对照，形成唯一准确的自然幢，并将自然幢的空间图元坐标（自然幢空间图层）和地籍管理信息系统中的宗地空间坐标（宗地空间图层）进行匹配定位。结合坐落位置、权利人信息验证等，编制不动产登记单元号。即通过落宗，使自然幢与土地登记的空间和属性信息一致，为下一环节的整合关联工作做准备，详细工作内容如下：
（1）房屋外业测量及调查
1）工作内容
        部分楼幢由于缺失对应的图元、图元空间位置有误、图元属性或楼盘表错误等原因，导致无法进行正常落宗。需开展房屋的外业调查、测绘（要测量房屋基点坐标），获取自然幢空间坐标、属性信息，建立完整的基础楼盘表。通过历史档案整理空间补测数据采集处理入库工具导入，具体按照“落宗五张表”要求为后续落宗提供数据基础。通过外业的调查辅助内业的处理，从而确保内业数据最大化的准确关联，主要用于核实以下三类数据并记录相关信息：
        ①核查房屋关联是否错误；
        ②补充房屋自然幢数据；
        ③纠正房屋图形错误。
        其中：外业任务又分为外业调查和房产测绘。
        外业调查可有效辅助内业的关联作业，检验内业关联成功是否正确，通过调查问询等方式实现，不需要带仪器测量但需要采集补正信息。房产测绘则是运用测绘仪器对楼房进行定位测量和建筑丈量，其对象主要针对还没有采集生成房屋图元的新楼和房屋图元形状有错误的楼幢。
2）工作原则
        ①对数据进行清理、归类，找到症结所在，然后组织外业调查与测绘；
        ②持档、持图调查，有档案数据作为依据，并将调查结果数据与历史数据有效关联。
        ③制定内外业统一的术语、表示规范，保证两个环节理解一致。
        ④充分利用移动互联网和影像技术。
        ⑤充分利用已有的多种数据：包括地形图数据、正射影像数据、地理国情普查数据进行核对，完善工作底图。
        ⑥房产测绘结果能够满足房屋自然幢空间坐标。
3）工作方法
        内业根据相应问题类型，准备相应外业调查、测绘所需资料，不同问题类型对应的外业资料特点也不尽相同。内业需要外业调查、测绘的问题类型主要包括以下几类：
        ①外业关联,权属楼幢通过内业完全无法找到关联的自然幢，只能根据权属幢的坐落去外业调查；
        ②核实关联,内业可以找到疑似关联的自然幢，但需要外业通过实地调查进行核实；
        ③拆分、合并自然幢,对自然幢进行拆分、合并；拆分又包括对单个图元进行切割和对编组图元进行打散；
        ④核实精度
        通过影像、地形图等叠加检查，怀疑自然幢的位置、形状有误，需要外业核实自然幢的精度；
        ⑤测绘补楼,内业通过百度地图等找到权属幢的空间位置，系统中相应位置影像图上显示有楼，但缺失图元，需要实地测绘补楼；
        ⑥调查楼盘表,自然幢缺失楼盘表，需要外业调查补充。
(2)土地外业测绘及调查
        通过对测区所有土地登记档案的查询发现部分档案由于历史原因无宗地空间数据未设宗，对于土地数据整理中宗地空间数据与土地登记档案不符合或缺乏空间数据的情况，对土地登记发证业务进行数据分类，其中包含数字、文字等属性信息，以及空间图形信息，若根据登记档案中相关资料不能解决问题，则需要组织外业调查或外业测绘进行确认。
1）外业调查与测绘的主体
        ①采用自由坐标系发证的宗地，且与现状宗地空间数据差异较大的；
        ②登记档案中缺失界址点成果表的宗地。
2）外业调查与测绘的实施
        本次外业调查与测绘工作采用和日常登记的外业调查与测绘相同的方法和技术路线，主要包括：
        ①数据导出,通过查档整理出需要外业核实及测绘的宗地明细。
        ②外业调查和测量,作业单位按照1:500测量精度实地进行外业调查与测绘。
        ③数据处理,将外业采集的数据通过数据编辑工具进行处理，形成调查成果数据包，针对数据库进行编辑修改。
3检查验收及成果提交
3.1检查验收的基本流程
        不动产登记历史档案数据整合是一项非常严谨的工作，其最终成果具有法律意义，因此要求测量人员要有高度的责任感、严谨的工作态度及较高的业务素质，另外测绘仪器的稳定性及合理的检查制度也是保证测绘质量的关键。对成果实行二级检查和一级验收制度，即过程检查、最终检查和验收制度[4]。过程检查由各生产作业队检查人员承担，最终检查由公司品质保障部负责实施，验收工作由任务委托单位组织实施，或由该单位委托具有检验资格的检验机构验收，各级检查、验收工作必须独立，不得省略或相互替代。详见下图1。

3.2检查验收的主要内容
        包括数学坐标系统的正确性、地块边界的数学精度、逻辑一致性（是否与相邻用地有冲突、地块边界是否闭合等）、 属性信息（图形属性、楼幢调查情况）及附件质量（外业碎步数据电子版、地块照片等）等[2]。
3.3成果提交
提交满足质量要求的最终测绘成果。在最终成果提交时，通知甲方组织最终验收，最终确定产品质量等级。上交资料如表3所示：
表3 成果提交清单
4结论及建议
        不动产登记历史档案数据整合一经现场核实且无误后，政府主管部门将以此为依据，作为不动产信息化建设的基础数据，并据此发放《中华人民共和国不动产证书》。如果该工作方法不正确，会给外业数据采集、内业数据处理带来很大的不便，从而影响整个不动产登记信息化建设的进程，同时也会影响到政府部门的决策工作，因此，外业测绘及调查人员在作业过程中要严谨，做到如下几点：
（1）核实现场宗地、楼幢空间数据是否与近期影像资料基本一致；
（2）核实宗地、楼幢地理位置是否与公安部门审批地址一致；
（3）实测宗地、楼幢边界与原有资料发生冲突时，以实测为准；
（4）作业人员要综合判断所有资料包括规划许可证附图、附件、影像资料、部分竣工资料、移交资料及施工单位提供的施工资料的可用性；
（5）楼幢信息以现场采集及留存照片为准。
参考文献：
[1]周建郑.《GPS测量定位技术》[M].化学工业出版社，2004.8.
[2]张立军.浅谈北京规划市区1:500地形图数字化测绘[J].北京测绘，2012，（6）：95-98.
[3]北京市不动产登记历史档案数据整合工作技术方案.2017